נקודת פתיחה

השתחררתי משירות טכנלוגי משמעותי בצבא והתחלתי את דרכי בחברת הייטק. השכר שלי היה 29,000 ש"ח, סכום אסטרונומי עבורי באותה עת שסוף סוף אפשר לי לצאת מבית הוריי שבו היו לי קשיים רבים, לכלכל את כל צרכיי ואף יותר. לא הייתי צריכה לחשוב על כסף, או על הוצאות. היום, כשאני מעל גיל 30 עם שני ילדים ושווי נקי self made שאני מאד גאה בו, אני יודעת שיכולתי כמעט להכפיל אותו אם היו ניתנות לי העצות הבאות. 

אבל תחילה, למה להכפיל אותו? מה, אין לך מספיק?
התשובה היא לא. אין לי מספיק, כי אני פרנואידית. כי אני רוצה להיות מוכנה לתרחישי יום הדין, כולל בונקר תת קרקעי, קרן גדולה לכל אחד מהילדים, אפשרויות מילוט הפתוחות בפני מיליארדרים בלבד וחסינות מפני תרחישים כלכליים קיצוניים. למה אני רוצה את כל זה? כי חיים במדינת ישראל של השביעי באוקטובר כאמא לילד קטן ובהיריון עם ילד שני דפקו לי את המערכת. אני לחוצה, מוצפת בהורמוני סטרס וחרדה, ושבועות רבים דמיינתי מחבלים נכנסים אליי הביתה גם כשישנתי בחו"ל. 

בפעם הראשונה בחיי הרגשתי שאני רוצה עוד כסף. לא ליצור משהו מדהים, לא לשנות את העולם, לא סתם להיות מקום ראשון במשהו שאני עושה כי אני אוהבת לנצח. פשוט כסף. למה? כי כסף זה ביטחון. ואיבדתי הרבה ממנו. 

אז אחרי ההסבר הקטן הזה, להלן העצות, שאולי היום ב2025 הן ברורות מאליו ונגישות לכל אבל כשאני הייתי בת 21 ממש לא הפנמתי את חשיבותן ולא פעלתי לפיהן. אז, כאמור, היה לי כראות עיני את כל הכסף שבעולם. הייתי באחוזון העליון באוכלוסיה מבחינת השכלה וכישרון לפי האיתור של הצבא, והצלחתי בכל מה שפניתי אליו, אז הייתי נטולת דאגות. לא הבנתי אז שהאתגרים עד גיל 21 אינם דומים לאתגרים של העשור האיום 30-40. לא הבנתי אז שאני עוד עתידה להיכשל, או סתם להיקרע בין מגוון דברים שארצה להצליח בהם הכי הכי. לא הבנתי אז כמה כסף אני באמת רוצה כדי להרגיש ביטחון, גם אם אני לא צריכה. 

חלק II — העצות שהייתי רוצה לשמוע

1. פנסיה בדמי ניהול נמוכים, במסלול פסיבי

נשמע ברור מאליו, אבל לא ייחסתי לזה יותר מידי חשיבות אז. פנסיה במסלול פסיבי מחקה מדדים רחבים, בדמי הניהול הנמוכים ביותר שתוכלו להשיג. 

2. ברגע שיש הון עצמי מספק לדירה ראשונה באזור ביקוש — לא להמתין

נכון, מחירי הנדל"ן יכולים גם לרדת. יחד עם זאת, ישנם מספר שיקולים שאני מכניסה לעצה הזו:

1. אזורי הביקוש בישראל הינם מוגבלים, והאוכלוסיה גדלה בקצב מסחרר. 
2. הטבות המס הניתנות לבעלי דירה ראשונה ויחידה בישראל הן אדירות, בייחוד לאוכלוסיה שנמצאת ברף העליון של תשלומי המיסים. 
   • פטור ממס רכישה עד למקסימום.
   • פטור ממס שבח. 
   • פטור ממס משכ"ד עד התקרה. 
3. מינוף. לבעלי הכנסה גבוהה כמו שאני הייתי בגיל מאד צעיר, זוהי הזדמנות אטרקטיבית מאד לצבור הון ראשוני יחסית מהר ולמנף אותו פי ארבע ברכישת נכס סולידי באזור ביקוש בישראל. אני הייתי צפויה לעמוד בהחזר בקלות יתרה, ובתוך שנים בודדות הייתי יכולה, באמצעות המינוף, להכפיל ואף לשלש את הוני.

ניקח דוגמה, מהחיים מה שנקרא:

בשנת 2015 היו ברשותי 250,000 ש"ח הון עצמי.
באותם ימים, זה היה סכום שהספיק לדירה “ראשונה” במינוף גבוה יחסית.
נניח שהייתי לוקחת משכנתא של 750,000 ש"ח, ומכוונת לרכישת דירת 3 חדרים סולידית באזור ביקוש.

ב-2015 ניתן היה למצוא דירות 3-חדרים בראשל"צ/ת"א-פריפריה במחירים סביב 1,000,000 ש"ח–1,150,000 ש"ח. לצורך הדוגמה נבחר מחיר עגול: 1,000,000 ש"ח. ניעזר בAI לקצת חישובים, סליחה מראש על הניסוח הרובוטי.

כמה הייתי משלמת בחודש?

ריביות המשכנתא של 2015 היו נמוכות יחסית (כ-2.2%–2.8% במסלולים נפוצים).
תשלום חודשי טיפוסי עבור משכנתא של 750,000 ש"ח ל-25–30 שנה היה כ־3,300–3,700 ש"ח בחודש בלבד.
הייתי עומדת בזה בקלות, ולא חווה שום עומס פיננסי.
חשוב לציין: נדל"ן, משכנתא, מינוף והתחייבויות פיננסיות זה לא לכל אחד ולא לכל שלב.

מה היה קורה אחרי 7–10 שנים?

במרכז הארץ עלו מחירי הדירות בעשור האחרון בכ-60%–120% (תלוי בשכונה).
נניח לצורך הדוגמה ההיסטורית עלייה של 60% תוך 7–10 שנים.אז, דירה שנקנתה ב-1,000,000 ש"ח שווה לאחר כמה שנים כ-1,600,000 ש"ח.

כמה הון הייתי מייצרת?

נבצע חישוב פשוט:

• שווי הדירה לאחר עלייה: 1,600,000 ש"ח
  יתרת משכנתא אחרי 7–10 שנים: בערך 550,000–600,000 ש"ח
  (כי בחלק הראשון של המשכנתא מחזירים בעיקר ריבית)

ההון החוזר לכיסי במכירה:

1,600,000 – 580,000 ≈ 1,020,000 ש"ח

כלומר, בזכות הון עצמי התחלתי של 250,000 ש"ח,
הייתי יוצרת לעצמי הון נקי של כמיליון שקל בתוך פחות מעשור.

התשואה על ההון העצמי שלי הייתה גבוהה מאד: כ-308%. 

למה לשים לב?

• סביבת ריבית. אני הייתי ילדה חסרת הבנה בשנים שבהן חיינו בסביבת ריבית אפסית. לו הייתי ערה לכך, ומנצלת את אפשרויות המינוף של משכנתא בישראל בריבית כמעט אפסית, הייתי עושה תשואה נהדרת. אם סביבת הריבית הינה גבוהה, כמו היום, לא בטוח שהנתיב הזה משתלם באותה מידה. העצה האמיתית: היו ערים לסביבת הריבית ואפשרויות המינוף, ונצלו הזדמנויות. 
• מחירי הנדל"ן עלו בצורה יוצאת דופן בישראל בעשור המדובר, וממש אין זה אומר שכך זה יהיה בעתיד. למרות זאת, אני עדיין סבורה שדירה ראשונה ויחידה בישראל באזורי ביקוש הינה השקעה נבונה. לעובדים המשתכרים שכר גבוהה, הולכות ומתמעטות האפשרויות לשלם פחות מס. כיום על כל שקל שאני מרוויחה אני משלמת 50% מס. שכר דירה עד לתקרה הינו פטור ממס, וכדי לקבל את אותו הסכום נטו לאחר מיסים מהשקעות בשוק ההון תצטרכו לעשות תשואה גבוהה הרבה יותר. כמו-כן, פטור ממס שבח מאפשר ליהנות מהתשואות בשוק הנדל"ן אפילו אם הן סולידיות ולא גבוהות, בשילוב עם שכר הדירה הפטור ממס עבור בעלי הכנסה גבוהה והיציבות היחסית של השקעה זו לעומת אפיקים אחרים, אני סבורה שזו השקעה נבונה עבור צעירים בעלי הון עצמי מספק לקנייה באזור ביקוש והכנסה גבוהה מאד. 

3. לנתב כל הון פנוי להשקעה פסיבית במדדים רחבים, בתיק מנוהל עצמאית בשוק ההון. 

לא ארחיב על נקודה זו, שכן רבות דובר עליה. אפנה אתכם כאן לבלוג של זיק, הסולידית והשקעות לעצלנים. כולם מקורות ידע טובים. 

אגיד שלמרות שבאותה תקופה הכרתי את הסולידית, ולמרות ששוק ההון עניין אותי, עשיתי טעויות. הקשבתי לבן דוד שלי שלמד כלכלה והמליץ לי על מדדי ביומד ות"א בנקים. הקשבתי לבנקאי שאמר לי לקנות טבע. נהניתי לבנות תיק ולעקוב אחרי הביצועים, ולפרק זמן מסוים אף החזקתי תיק השקעות בבנק. הנה המסקנות למשקיעים צעירים:

• היועצים לא יודעים יותר טוב מכם. בכל פעם שהקשבתי לעצה של מומחה כזה או אחר, נפלתי בגדול. בכל פעם שהקשבתי לעצמי, נפלתי בקטן. בכל פעם שהלכתי על מדדים כמו סנופי ועולמי, הרווחתי בענק. לפעמים כשהקשבתי לעצמי, גם הרווחתי בענק. זוהי לא סטטיסטיקה ולא המלצה לפעולה. זהו ניסיוני האישי. 
• השקיעו בידע. קראו את הבלוגים. הבינו את הבסיס מאחוריהם. להשקיע זה מרגש, עשו זאת בתבונה. אני מכירה בכך שכשאתם צעירים ויש לכם מספיק כסף, זה הזמן ללמוד ולהתנסות, היו נכונים להפסיד סכום כסף מסוים כשכר לימוד אך זיכרו שיש לכם מקצוע אמיתי והוא משלם לכם נהדר אחרת הסעיף הזה לא היה רלוונטי לכם, אז אולי בכל זאת השקיעו במדדים רחבים. 
• השקיעו בכל פעם שיש כסף פנוי. אל תנסו לתזמן, ואם אתם חוששים: תצברו עוד ידע עד שהפחד יוסר, ותשקיעו מתוך תבונה. 

זהו, על פי כלל ה-80-20. אפשר לדבר על עוד מאה עצות טובות, אבל הם יעשו עד 20% הבדל. שלוש העצות האלה היו עושות עבורי 80% מהאימפקט על ההון העצמי שלי היום.   

חלק III — בואו נדבר מספרים – מציאות VS מציאות אלטרנטיבית 

המציאות: בשנת 2021, אחרי כ-8 שנים בהייטק במשכורות גבוהות ובונוסים גבוהים, היו בידיי כ2.2M שקלים, ללא נכסים (רכב לא נחשב). מתוכם, 200,000 ש"ח בקרנות השתלמות שלא ניגע בהם לצורך החישוב, למרות שגם פה יכולתי להתנהל טוב יותר. 

המציאות האלטרנטיבית: 

נניח: רכישת דירה בשנת 2015 בהון עצמי של 250,000 ש"ח כפי שתיארתי קודם.

נניח: חיסכון של 12,000 חודשי (לאחר כל הוצאות המחיה שלי והחזרי המשכנתא) שמופנה להשקעה רחבה במדדים מ-2015 עד 2021. ניתן לצ'אט לעשות את העבודה: 

שלב א': שווי הדירה ויתרת המשכנתא

• שווי הדירה ב-2021 אחרי עליית ערך של 60%:
    1,000,000 × 1.6 = 1,600,000 ש"ח​
• יתרה שנשארה למשכנתא אחרי 7 שנים:
    בערך 580,000 ש"ח​
• הון עצמי מהדירה לאחר מכירה:
    1,600,000 – 580,000 = 1,020,000 ש"ח

שלב ב': חיסכון בשוק ההון

• חסכתי והשקעתי 12,000 ש"ח לחודש × 12 חודשים × 7 שנים = 1,008,000 ש"ח
• תשואה ממוצעת במדדים רחבים בשנים 2015–2021: כ־9.8% בשנה​
• חישוב סכום מצטבר בהשקעה חודשית בקצב הזה:
    סה"כ לאחר 7 שנים, בערך 1,776,000 ש"ח (ריבית דריבית במכשיר חיסכון נושאת תשואה, ניתן להעריך עם מחשבון ריבית דריבית)​

שלב ג': סכום סופי – מציאות אלטרנטיבית

  1,020,000 ש"ח (הון מדירה)
  + 1,776,000 ש"ח (חיסכון בשוק ההון)
  + 200,000 ש"ח (קרנות השתלמות)
  = 1,020,000 + 1,776,000 + 200,000 = 2,996,000 ש"ח (סה"כ נכסים ב-2021)

שימו לב: הבדל של מיליון ש"ח, 50% יותר הון עצמי, בתקופת זמן של 8 שנים בלבד. 

חשוב לי להבהיר. זה לא שכל ה-8 שנים האלה הכסף שלי ישב בעו"ש. השקעתי בשוק ההון, גם במדדים רחבים. סגרתי כספים בפקדונות. עשיתי החלטות לא חכמות, ולא טיפשות. אפילו עשיתי תשואה יפה. אבל:

• לא רכשתי נכס, ולא נהניתי ממינוף. 
• לא השקעתי כל שקל פנוי בשוק ההון, כי פחדתי, כי הייתי עסוקה, וכי חיפשתי הרפתקאות שהיה עדיף שהייתי מחפשת במקום אחר. 
• כרית הביטחון שלי באותה תקופה עיכבה אותי. אני רוצה לאתגר, בעדינות, את הסברה שצריך כרית ביטחון בשווי 3-6 משכורות בכל גיל ובכל מצב משפחתי. 

בהצלחה.